Amorteringskrav

Amorteringskravet är en regel för bolån som Finansinspektionen har infört. Regeln innebär att man måste amortera en viss procent av sitt bolån, beroende på hur stor belåningsgrad man har. Det infördes ett amorteringskrav 2016, och 2018 skärptes det med ytterligare krav som baseras på skuldkvoten.

Vad innebär amorteringskravet som infördes 2016?

Amorteringskravet som infördes 2016 innebär att du måste amortera en viss procent på ditt bolån beroende på din belåningsgrad. Amorteringsgraden styrs både av belåningsgraden och marknadsvärdet. Belåningsgraden är den delen av bostaden som är finansierad med bolån. Om bostaden stiger i värde i förhållande till köpesumman så minskar belåningsgraden.

Amorteringskravet innebär att du måste amortera på ditt bolån om belåningsgraden är över 50 procent.

Så mycket måste du amortera

• Bolån upp till 50 procent. 
  Det finns inget krav på att du måste amortera på ditt bolån om belåningsgraden ligger under 50 procent.
• Bolån mellan 50 och 70 procent.
  Alla bolån som har en belåningsgrad som ligger på mellan 50 och 70 procent måste amortera minst 1 procent per år på bolånet.
• Bolån över 70 procent.
  Alla bolån som har en belåningsgrad som ligger över 70 procent måste amortera minst 2 procent per år på bolånet.

Ju större kontantinsats du kan betala, desto mindre blir belåningsgraden på ditt bolån. För varje gång du amorterar på ditt bolån minskar skulden.

Exempel: Du köper ett boende för 2 miljoner kronor. Du betalar kontantinsatsen på 15 % och tar ett bolån för resterande 85 %. bolånet blir då totalt 1,7 miljoner kronor. Eftersom bolånet är över 70 % av bolånets totala värde måste du amortera minst 2 % av bolånet varje år. Det blir 34 000 kronor årligen och således ett månadsbelopp på 2 833 kronor.

Vad händer med mitt bolån om jag byter bank?

Det går oftast bra att byta bank och flytta bolån utan att amorteringsvillkoren påverkas. Men det är upp till varje bank att bedöma din ekonomiska situation. 

Alla bolån som är tagna innan 1 juni 2016 omfattas inte av amorteringskravet. Du kan byta bank när du vill utan att vara orolig att du ska påverkas av amorteringskraven. Det gäller under förutsättning att du inte utökar bolånet så att det överstiger 50 procent i belåningsgrad.

Vad innebär det skärpta amorteringskravet som infördes 2018?

Det skärpta amorteringskravet som infördes i mars 2018 innebär att alla hushåll som lånar mer än 4,5 gånger hushållets bruttoinkomst måste amortera en procent extra på bolånet varje år.

Har du över 4,5 i skuldkvot och över 70 % i belåningsgrad måste du alltså amortera total 3 % per år på ditt bolån.

Vad räknas som hushållets bruttoinkomst?

Hushållets bruttoinkomst är din inkomst före skatt. Om ni är två förvärvsarbetande personer räknas båda era inkomster till hushållets bruttoinkomst. I hushållets bruttoinkomst kan det även ingå andra bidrag som är säkerställda och varaktiga, till exempel barnbidrag, studiebidrag, kapitalinkomster och löneförhöjningar. Men det är banken som bestämmer om de anser att inkomsten är säkerställd och varaktig.

Hur mycket måste jag amortera?

Hur mycket du måste amortera styrs av belåningsgraden och om du har lånat mer än 4,5 gånger hushållets bruttoinkomst. 

Bolån med en belåningsgrad på mellan 50 och 70 procent

Alla bolån som har en belåningsgrad som ligger på mellan 50 och 70 procent måste amortera minst 1 procent per år på bolånet. Om skulden är större än 4,5 gånger hushållets bruttoinkomst måste du amortera ytterligare 1 procent. Det innebär att du måste amortera minst 2 procent av det totala lånebeloppet varje år.

Bolån med en belåningsgrad över 70 procent

Alla bolån som har en belåningsgrad som ligger över 70 procent måste amortera minst 2 procent per år på bolånet. Om skulden är större än 4,5 gånger hushållets bruttoinkomst måste du amortera ytterligare 1 procent. Det innebär att du måste amortera minst 3 procent per år på ditt bolån. 

Exempel: Du köper en bostad för 2 miljoner kronor. Du har 550 000 kronor till kontantinsatsen och du lånar 1 450 000 kronor. Det ger en belåningsgrad på lite mer än 70 procent. Din årsinkomst är 300 000 kronor. Det innebär att du får låna max 1 350 000 kronor. Ditt lån på 1 450 000 kronor är mer än 4,5 gånger din årsinkomst. Det innebär att du måste amortera 2 procent för att belåningsgraden är större än 70 procent och ytterligare 1 procent för att skulden är större än 4,5 gånger hushållets inkomst.

Du kan sänka belåningsgraden genom att omvärdera bostaden

Under de senaste åren har bostäderna ökat i värde i nästan hela riket. Genom att omvärdera bostaden kan du sänka belåningsgraden. Men enligt Finansinspektionens regler får du bara värdera om bostaden vart femte år.

Du kan omvärdera bostaden tidigare än fem år om du har gjort en omfattande renovering som har lett till en värdeförändring av bostaden. Det kan till exempel handla om att du har byggt till eller förändrat planlösningen så att boarean har blivit större. Renovering av badrum eller kök räknas vanligtvis inte som en omfattande renovering.

Exempel: Du köpte en bostad för 2 miljoner kronor år 2015. Du har ett lån på 1 400 000 kronor. Det innebär att du har en belåningsgrad på 70 procent och måste amortera 2 procent per år på ditt bolån. I dag är samma bostad värderad till 2 800 000 kronor. Bostaden har ökat i värde med 800 000 kronor. Det innebär att din belåningsgrad minskar till 50 procent och du behöver bara amortera 1 procent per år på bolånet. 

Gäller amorteringskravet befintliga bolån?

Amorteringskraven gäller bara nya bolån som är tagna efter 1 juni 2016. Har du ett bolån som tecknades innan den 1 juni 2016 kommer du alltså inte att behöva amortera på ditt befintliga bolån. Men om du behöver höja ditt befintliga bolån för att till exempel renovera din bostad och din belåninggrad landar på över 50 procent så kommer du att omfattas av amorteringskravet enligt ovan. Därför kan det vara smart att spara till en renovering, alternativt ansöka om ett renoveringslån, i stället för att utöka ditt bolån.

Tips! Om en utökning av ditt bolån innebär att du måste börja amortera kan det vara värt att överväga att spara pengar i stället. 

Det finns flera fördelar med att amortera på ditt bolån. När du amorterar på bolånet sänker du både din belåningsgrad och räntekostnaderna som beräknas på det totala lånebeloppet. Ju högre lånebelopp du har, desto högre blir räntekostnaden. 

Kan man få amorteringsfritt på nyproduktion?

Ja, det går att få ett amorteringsfritt lån om du köper en nyproducerad bostad. Banken har möjlighet att göra ett undantag på amorteringskravet de första fem åren. Det innebär att du inte behöver amortera på ditt bolån förrän efter fem år. Men det är banken som bestämmer om du får ett amorteringsfritt lån eller inte. Om du ska köpa en nyproducerad bostad och vill slippa amortera bör du jämföra olika långivare innan du ansöker om ett bolån. På så sätt kan du hitta en långivare som kan erbjuda dig ett amorteringsfritt lån.